Moisson Immobilier

Pour le locataire et le propriétaire, l’état des lieux de sortie est une étape importante au terme d’un bail de location. Pour le locataire, ce sera l’occasion de récupérer sa caution locative. Le propriétaire pourra quant à lui constater l’état de son logement après la location. Voici donc plus d’explications sur ce précieux document qu’est l’état des lieux de sortie.

Le principe de l’état des lieux de sortie

En comparant l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie, le propriétaire sera en mesure de vérifier que le locataire a rempli son obligation de bien entretenir le logement et d’effectuer les réparations locatives qui sont à sa charge.

Si aucun dégât n’a été constaté, alors le propriétaire devra restituer la caution locative déposée en début de bail par le locataire, et ce dans un délai de 1 mois. En revanche, si des différences sont constatées entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, alors la loi distinguera deux cas : la vétusté et les travaux de réparations et d’entretien à la charge du locataire. Notons que le propriétaire est en charge des travaux relevant de l’usure normale du logement.

Ce constat s’effectue en fin de bail, lorsque le locataire quitte le logement. Il se matérialise sous forme d’un document dans lequel est décrit l’état du bien locatif au moment de la remise des clés. Plusieurs mentions obligatoires doivent y être figurées, dont la date, le lieu, l’inventaire des clés, les relevés de compteurs et la signature des parties.

Les différents intervenants

La réalisation du constat peut se faire à l’amiable, en présence du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire. Mais il peut également être fait par un huissier de justice, à la demande du locataire.

Dans ce dernier cas de figure, l’huissier devra avertir le propriétaire et le locataire du rendez-vous par lettre recommandée avec accusé de réception au moins une semaine à l’avance. Le bailleur et le locataire devront alors partager en deux parts égales les frais relatifs à l’établissement par l’huissier de l’état des lieux de sortie.

Si jamais le locataire n’est pas présent au rendez-vous, le propriétaire devra saisir le juge du Tribunal d’instance lié au logement. L’absence (et par extension, le refus) du locataire lors de l’état des lieux de sortie sera alors noté par le juge. Ce dernier désignera un huissier chargé de la récupération des clés et de la réalisation du constat.

La procédure pour réaliser un état des lieux de sortie

Le locataire et le propriétaire (et éventuellement, l’huissier) devront effectuer une visite du logement aussi rigoureuse que lors de la rédaction de l’état des lieux d’entrée. Il sera alors primordial de vérifier de la façon la plus attentive possible l’état du logement, et de s’assurer de la présence ainsi que de la conformité de tous les éléments inscrits dans le contrat de location.

Après la signature de l’état des lieux de sortie par le propriétaire et le locataire, chacun devra en garder un exemplaire. En cas de contestation de cet état des lieux par le locataire, aboutissant à un refus de ce dernier de signer le document, le propriétaire dispose de plusieurs solutions. Il peut soit contacter un huissier de justice, soit envoyer une lettre au locataire dans laquelle tous les désaccords sont listées et proposer une seconde visite. Il peut aussi saisir un conciliateur de justice et la commission départementale de conciliation pour établir un dialogue. En dernier recours, il peut saisir le greffe du Tribunal d’instance.

Durant la location d’une habitation, les problèmes de plomberie peuvent se produire, et nécessitent des réparations qui, bien entendu, engendrent des frais. Et c’est là que la question se pose : qui est en charge d’assumer ces frais de réparation lorsque les canalisations sont bouchées ? C’est à cette question que nous tâcherons de répondre, en déterminant les responsabilités de chacun. En sachant qui doit payer quoi, les risques de litige seront éliminés, et la location du bien se fera de façon plus sereine.

Les responsabilités du locataire en cas de canalisations bouchées

Sur le plan légal, le locataire a pour devoir de s’assurer que la plomberie du logement qu’il loue fonctionne correctement, et de l’entretenir de façon régulière. Il appartient donc au locataire de payer le débouchage de la canalisation, et de faire appel à un professionnel pour réaliser les réparations nécessaires. En fonction du type de contrat d’assurance auquel le locataire est souscrit, celui-ci peut potentiellement être remboursé en cas de canalisations bouchées.

Parmi les autres opérations d’entretien à sa charge, on peut citer l’entretien de la chaudière, le changement des joints, le remplacement des vis etc. C’est également le cas lorsqu’il s’agit de réparer les toilettes ou une fuite du robinet, de remplacer les joints de canalisation ou un flexible, ou encore le pommeau de douche. On peut aussi inclure dans les responsabilités du locataire l’obligation de vidanger la fosse septique. De même quand il s’agit d’entretenir la chaudière et les canalisations de gaz, et de nettoyer les conduits d’évacuation, de ventilation et les tuyauteries.

Les cas où le propriétaire doit prendre en charge les travaux de canalisations

Comme nous l’avions vu précédemment, il appartient au locataire de payer les travaux découlant d’un mauvais entretien de l’habitation. L’intervention liée à des canalisations bouchées en fait partie. C’est pourquoi il est important que le locataire assure un parfait entretien du logement et de ses équipements. Toutefois, il existe des travaux que le propriétaire devra assurer. C’est le cas lorsque les dégâts sont causés par la vétusté du logement ou des équipements, ou par une catastrophe naturelle. Les frais de réparation seront dans ce cas à la charge du propriétaire.

Le bailleur a pour obligation de s’assurer que son logement respecte parfaitement la réglementation en vigueur avant de le mettre en location. Les équipements doivent être dans les normes et tout à fait fonctionnels. Il fait donc partie de son devoir de s’assurer que son bien est sécurisé. Dans le cas de vice de construction ou de fonctionnement, il devra prendre ses responsabilités et vider ses poches pour remettre le logement aux normes. En annexe du contrat de location, il doit aussi fournir des diagnostics immobiliers pour informer le locataire sur l’ANC, le DPE etc.

Pour conclure, le propriétaire doit assurer la prise en charge des réparations à réaliser en raison d’un cas de force majeure totalement inévitable (comme une catastrophe naturelle par exemple). De même si le mauvais fonctionnement de la chaudière, de la canalisation ou des toilettes est dû à leur vétusté.

Lorsqu’on part en vacances, nous avons souvent tendance à concentrer nos réflexions sur le voyage et la destination. Il ne faut toutefois pas négliger de préparer son départ. Cela ne se limite pas à faire ses bagages, mais aussi à faire en sorte que tout se passe bien chez soi durant notre absence, et que les conditions de sécurité soient toutes respectées. Voici donc un checklist des choses à faire chez soi avant de partir en vacances.

Prenez en photo votre intérieur et vos biens

Il ne s’agit pas ici de garder des photos souvenir de chez vous que vous regarderez durant vos vacances. Il s’agit bien d’une précaution qui vous sera très utile en cas de vol. En effet, ces photos pourraient vous permettre de présenter et de justifier vos biens qui ont été volés auprès de votre compagnie d’assurance en cas de cambriolage.

Éteignez tous vos appareils électroniques et électriques avant de partir en vacances

Afin de ne pas dépenser inutilement de l’énergie durant votre absence, veillez à bien vérifier que tous vos appareils électriques et électroniques (comme votre ordinateur, le four micro-ondes, la télévision, la climatisation, votre box etc.) soient éteints. Il est même conseillé de les débrancher. Cela permettra aussi de limiter les risques de court-circuit qui pourrait déclencher un début d’incendie.

Suspendez la livraison du journal

Il n’y a pas de raison de laisser vos journaux s’empiler dans votre boîte aux lettres ou sur le pas de la porte. D’abord, cela fera tache, et surtout, c’est un excellent moyen pour les voleurs de savoir qu’il n’y a personne dans la maison. Alors autant suspendre la livraison avant votre départ en vacances.

Videz votre réfrigérateur avant de partir en vacances

Vider le frigo est une tâche à ne pas oublier avant de partir en vacances. Cela vous évitera d’être accueilli par une odeur nauséabonde à votre retour en ouvrant votre réfrigérateur et d’y retrouver des légumes ou une bouteille de lait entamée partiellement ou totalement moisis.

Faîtes la vaisselle et le lavage

Et oui, le fait que vous partiez en vacances ne signifie pas que vous êtes exempt de faire le lavage et la vaisselle avant votre départ. En effet, il serait préférable de faire ces tâches certes peu agréables avant de partir en vacances plutôt qu’à votre retour, en étant fatigué du voyage.

De même, pensez à vider les poubelles. Le cas échéant, vous risqueriez d’être confronté à une forte odeur d’ordure très peu agréable à votre retour.

Occupez-vous de votre gazon

Nous vous conseillons de tondre votre gazon (si vous en avez) avant de partir. Ainsi, il ne poussera pas trop. Si jamais la durée de votre absence est prolongée, alors demandez à un proche ou engagez quelqu’un pour s’occuper de la tonte de façon régulière.

Assurez-vous de la bonne fermeture et verrouillage des portes et fenêtres

Il est primordial de s’assurer que personne ne puisse entrer dans votre demeure durant votre absence. En effet, un simple oubli pourrait avoir des conséquences qui vous coûteraient très cher.

Payez vos factures avant de partir en vacances

N’oubliez pas d’assurer les formalités administratives avant votre départ. Si vous avez des factures qui arrivent à échéance pendant que vous êtes en vacances et que vous n’avez pas prévu de paiement automatique, alors assurez-vous de vous en acquitter avant de partir.

Prévenez vos voisins

Si vous avez des voisins avec qui vous vous entendez bien, alors informez-les de votre future absence. Ils pourront ainsi surveiller votre demeure et veiller à ce que personne n’y rentre par infraction. Si vous leur faîtes vraiment confiance, alors vous pourriez même leur donner un double des clés afin qu’ils fassent croire que la maison est toujours occupée. Cela devrait suffire pour décourager les éventuels cambrioleurs.

Pour bénéficier de meilleures garanties ou réduire le coût d’un prêt, il est possible de négocier l’assurance emprunteur. Aussi nommée assurance de prêt, elle est la charge la plus importante associée au crédit immobilier. En effet, elle peut aller jusqu’à 30 % de la valeur totale du prêt. Voyons en premier ce qu’il faut savoir sur l’assurance emprunteur avant de parler de la possibilité de négociation ainsi que les procédures à suivre.

L’assurance emprunteur

Il s’agit d’un contrat d’assurance garantissant la prise en charge d’un prêt. Cette assurance concerne toutes les personnes ayant souscrit à un crédit immobilier ou à la consommation. Elle n’est pas obligatoire. Cependant dans la majorité des cas, elle est exigée par la banque. D’ailleurs, elle est une protection pour la banque vis-à-vis des risques d’impayés du crédit. En général, elle couvre la perte totale d’autonomie, l’incapacité de travail, l’invalidité et le décès ; quant à la perte d’emploi, elle est facultative, car elle coûte cher le plus souvent.

La liberté de choisir

 À titre de rappel, la loi Lagarde de 2010 a mis en place le libre-choix par l’emprunteur pour son assurance de prêt. Cette loi interdit la vente liée. Ce qui veut dire qu’il est illégal de souscrire à un service pour obtenir un autre produit. La banque est soumise à cette loi pendant la souscription d’un crédit. Par conséquent, aucune banque n’a le droit d’assigner un client pour souscrire son assurance emprunteur auprès de celle-ci. Il est aussi interdit par la loi de faire du chantage au taux ou le conditionnement du taux d’emprunt par la banque. Ainsi dire, l’emprunteur a la possibilité de souscrire son assurance emprunteur dans l’établissement de son choix.

Négocier son assurance emprunteur

Négocier une assurance emprunteur veut dire changer d’assureur. Il existe deux possibilités pour ce faire. D’abord, avec la loi Hamon, le souscripteur peut rédiger une lettre de résiliation pour arrêter son assurance de prêt qui est en cours afin de choisir une nouvelle. Cette résiliation peut se faire durant les 12 mois suivant la signature du contrat d’assurance. Ensuite, la loi Sapin II ou la loi Bourquin permet aux souscripteurs de résilier annuellement tous les contrats d’assurance de prêt conclus après le 1er mars 2017. En revanche, les garanties du nouveau contrat doivent être au moins équivalentes à celle du contrat de la banque.

Comment changer son assurance de prêt ?

L’assurance emprunteur d’un crédit coûte très cher et c’est pourquoi les souscripteurs résilient leurs contrats d’assurance lorsqu’ils trouvent un meilleur taux. Pour que le changement soit accepté, il faut impérativement que le niveau de garantie soit équivalent comme on a évoqué plus haut. Il faut donc bien vérifier la garantie avant d’envoyer la lettre de résiliation. Ensuite, il faut vérifier toutes les subtilités du nouveau contrat et enfin comparer les offres. En résumé, il suffit de comparer pour négocier l’assurance emprunteur.

Au terme de votre bail de location, il est toujours préférable de pouvoir récupérer la caution locative. Mais pour cela, plusieurs précautions doivent être prises avant de quitter votre logement. Laissez-nous donc vous faire part de nos astuces qui vous permettront d’optimiser vos chances de récupérer votre caution locative.

Rappel sur ce qu’est la caution locative

La caution locative, aussi appelée « dépôt de garantie », est une somme qu’un locataire verse au propriétaire avant d’emménager, et qui équivaut à un mois de loyer. Cette caution permet au propriétaire d’avoir la garantie que le locataire paiera en temps et en heure son loyer. Le cas échéant, il pourra utiliser cette somme pour combler les manquements.

Cette caution locative peut également être utilisée par le propriétaire pour financer les coûts de remise en état ou de réparation de l’appartement si des dégâts y sont constatés lorsque le locataire quitte les lieux. Pour que le locataire puisse récupérer sa caution locative, il est donc essentiel de garder le logement en parfait état et de toujours payer les loyers à temps.

Astuce 1 : Prendre des photos du logement à l’arrivée

Pour récupérer la caution locative, mieux vaut se préparer très tôt, dès l’entrée dans le logement. Prenez donc des photos de toutes les pièces, afin que le propriétaire ne puisse pas inventer de dégradations. Ces photos pourront vous servir de preuve lors de l’état des lieux de sortie.

Astuce 2 : Ne pas négliger le délai de préavis

Si vous décidez de quitter le logement que vous louez, vous êtes tenu de prévenir à l’avance votre propriétaire sur vos intentions de départ. Le délai de préavis est généralement de un à trois mois à l’avance. Vous devez impérativement respecter ce délai, car un départ non justifié autoriserait votre propriétaire à conserver la caution locative.

Astuce 3 : Garder le logement en bon état pour récupérer la caution locative

Comme nous l’avions précisé plus haut, la caution locative pourrait servir à réparer les dégâts subis par le logement. L’idéal serait donc de faire en sorte que celui-ci demeure en parfait état afin qu’aucune réparation ou remise en état n’ait à être faite par le propriétaire au moment de quitter l’appartement.

Astuce 4 : Faire le grand ménage

Toujours dans l’optique de laisser le logement en parfait état avant de le quitter, n’hésitez pas à y faire le grand ménage avant l’état des lieux de sortie. Ainsi, passez l’aspirateur, lessivez les sanitaires, veillez à ce que les rideaux soient propres, nettoyez les murs etc. La plomberie doit également être vérifiée. Vérifiez que tous les équipements (chaudière, ballon d’eau chaude etc.) fonctionnent correctement. En résumé, faîtes en sorte que le propriétaire n’ait rien à vous reprocher lors de l’état des lieux de sortie, afin qu’il vous rende la caution locative sans pouvoir émettre d’objection.

Astuce 5 : Prendre connaissance de vos droits, et les faire valoir

Une fois après avoir pris toutes ces précautions et remis les clés du logement au propriétaire, ce dernier aura un délai de reversement de la caution locative d’un mois, dans le cas où aucun dégât n’ait été constaté lors de l’état des lieux de sortie. Si des frais doivent être remboursés par le locataire, alors le délai de restitution du reste de la caution pour le propriétaire sera de deux mois.

Dans le cas où le propriétaire ne vous restitue pas la caution locative dans ces délais, vous serez en droit de réclamer des majorations de retard de l’ordre de 10% du montant de votre loyer mensuel, et cela pour chaque mois de retard. Si la caution n’est toujours pas restituée, alors vous pourrez lui adresser une lettre de mise en demeure, et en dernier recours, faire appel à la commission départementale de conciliation correspondant à votre logement afin de régler vos litiges.

Connaitre les conditions de bail peut être problématique en cas de séparation. Qui aura le droit de rester dans le logement ? Qui devra assumer les loyers ? Les conditions sont-elles identiques pour les couples en concubinage, mariés et pacsés ? Vous trouverez les réponses à ces questions ici.

Les conditions de bail pour un couple en concubinage suite à leur séparation

Les conséquences de la séparation d’un couple sur la location peuvent varier, en fonction de leur situation matrimoniale, c’est-à-dire qu’ils soient concubins, pacsés ou mariés. Dans le cas où vous seriez juste concubins, et que vous aviez tous deux signé le bail de location de votre maison ou appartement sans clause de solidarité, alors il appartiendra au concubin qui restera dans le logement après la séparation de poursuivre le bail de location. Il sera donc en charge de payer le loyer et d’assumer les charges vis-à-vis du propriétaire.

Il faut toutefois que le concubin qui a décidé de quitter le logement, donne congé au propriétaire. Si cela n’est pas fait, alors il sera tenu de continuer à payer le loyer. C’est pourquoi le fait de donner congé au propriétaire en respectant les règles prescrites par la loi est d’une importance capitale.

En cas de clause de solidarité

Si vous êtes celui ou celle qui quitte le logement, et que votre ancien(ne) conjoint(e) y reste, alors vous ne serez pas en droit de réclamer le remboursement de la moitié du dépôt de garantie au propriétaire. Ce dépôt qui a été versé par vous et votre ancien partenaire à l’entrée des lieux est considéré comme étant indivisible. Il ne peut donc être restitué que lors de la libération totale du logement par la dernière personne qui l’ait occupé.

Il faut toutefois savoir que si vous avez signé une clause de solidarité, que vous avez donné congé, et que votre ex-concubin continuant à occuper le logement ne paie pas correctement son loyer, alors le propriétaire sera en droit de vous réclamer des arriérés de loyer. En effet, dans cette clause, il est précisé que qu’on peut tenir chaque locataire responsable du paiement de l’intégralité du loyer jusqu’à ce que le bail soit expiré. Ainsi, si vous avez signé une clause de solidarité, il vous est fortement recommandé de conclure un avenant au contrat initial à votre départ du logement, afin d’éviter ce cas de figure.

Cela nécessite néanmoins un accord venant de votre propriétaire. Vous pourrez cependant par la suite engager une action en justice contre votre ex-concubin qui continue à occuper le logement, afin que vous soyez remboursé des sommes que vous avez dû assumer à sa place. Sachez toutefois que si votre ex-conjoint est insolvable ou ayant de fortes difficultés financières, alors vous aurez peu de chance d’obtenir votre remboursement.

Conditions de bail en cas de séparation de couples mariés ou pacsés

Les couples mariés ou pacsés ayant loué un logement en commun et ayant décidé de se séparer demeurent solidaires des dettes de loyers et charges, jusqu’à ce que leur divorce soit retranscrit, ou que leur Pacs soit dissolu. En cas de non paiement de la part de votre ex-conjoint, votre propriétaire sera en droit de vous réclamer des arriérés de loyer. Notons que la résiliation du bail ne peut être faite seul, mais nécessite le consentement et la signature de l’autre époux.

Concernant les conditions de bail, les époux mariés sont réputés co-titulaires, même si dans le contrat, un seul d’entre eux est nommé et a signé. Mais il faut toutefois que les deux habitent ensemble dans le logement en question pour qu’ils soient considérés comme co-titulaires. S’ils divorcent, ils devront conclure un avenant, pour que le locataire quittant le logement n’ait pas à craindre des poursuites si l’ex-conjoint ne paie pas les loyers ou les charges.