Lors de la libération d’un logement au terme d’un bail de location, la contestation d’un état des lieux peut être réalisée aussi bien le propriétaire que le locataire. Plusieurs étapes doivent être franchies pour régler un litige à l’état des lieux de sortie, et c’est ce que nous proposons de développer pour vous dans cet article.

Ne pas procéder à la signature d’un état des lieux en cas de litige

En cas de contestation d’un état des lieux de sortie, le bailleur et le locataire ne doivent absolument pas signer un document d’état des lieux sur lequel ils ne sont pas en accord. En effet, le fait de signer ce document signifierait que l’on approuve ce dernier, alors que cela est tout-à-fait contradictoire avec les intentions du bailleur et du locataire. Le document d’état des lieux de sortie est d’une grande importance, car de lui dépend la restitution ou non de tout ou partie du dépôt de garantie.

Les étapes à suivre lors de la contestation d’un état des lieux de sortie

La contestation d’un état des lieux de sortie se fait sur 4 étapes qui peuvent être longues. La première consiste à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie au contrat de bail, dans l’objectif de trouver une solution à l’amiable avant toute entame de procédures en justices. Dans cette lettre de contestation d’état des lieux, les éléments de désaccord doivent être clairement mentionnés et énumérés de façon détaillée.

Dans la majorité des cas, le locataire est celui qui émet une contestation. Il peut alors demander un deuxième état des lieux de sortie au bailleur de façon gratuite. Il peut ensuite fixer au bailleur un délai de trente jours pour donner sa réponse et pour indiquer s’il souhaite saisir le Tribunal d’instance.

La deuxième étape consiste à saisir le conciliateur de justice à la demande du locataire. Bien que ce conciliateur n’ait pas le droit d’imposer une décision au bailleur, ni de rendre un jugement, il est en mesure d’adresser un courrier au bailleur dans lequel il réitère les demandes du locataire, et éventuellement le sollicite à la réalisation d’un nouvel état des lieux.

Faire appel au CDC

Si le bailleur refuse l’établissement d’un nouvel état des lieux de sortie malgré les sollicitations du conciliateur de justice, alors l’étape suivante sera la saisie de la Commission Départementale de Conciliation. Le pouvoir de cette commission est relativement limité : elle ne peut pas envoyer de spécialistes dans le logement chargé de trouver des preuves favorisant l’une des parties concernées, mais a plutôt pour objectif d’offrir un cadre de discussion aux deux parties. Si un accord est trouvé, alors un document ayant valeur de contrat est signé. Le cas échéant, un rapport sera remis par la Commission dans les 60 jours. Ce rapport n’aura toutefois pas une valeur spécifique devant le dernier recours qui est le Tribunal d’instance.

Enfin, si toutes les procédures précédentes ont échoué, alors l’entame d’une procédure judiciaire sera nécessaire. Dans le cas d’un litige concernant une somme en dessous de 4000€, on peut saisir le Tribunal d’instance via un courrier à adresser directement au greffe. Si le litige concerne une somme de plus de 4000€, alors le locataire devra solliciter un huissier de justice pour que ce dernier délivre une assignation au bailleur.

Bien souvent, les locataires sont très peu informés sur leurs droits et leurs obligations, et pourtant le logement est une véritable nécessité pour tout un chacun. Supposons que je sois locataire, et que mon propriétaire veut m’obliger à quitter mon logement. Quels seraient mes droits ? Quelles seraient les circonstances qui m’obligeraient à me soumettre aux exigences de mon locateur ?

Le non-respect d’obligations qui pourraient m’obliger à quitter mon logement

Mon propriétaire pourrait exiger mon départ et résilier mon bail si j’ai plus de 3 semaines de retard pour le paiement de mon loyer. C’est également le cas si un préjudice sérieux est subi par mon locateur en cas de retard fréquent de mes paiements. Le respect de mon obligation principale, à savoir payer régulièrement mon loyer en accord avec les termes du bail, est donc d’une grande importance, en tant que locataire.

D’autres motifs pouvant m’obliger à quitter mon logement peuvent également être invoqués par le propriétaire. C’est par exemple le cas si ce dernier constate des dérogations aux clauses du bail, ou en cas de problèmes de comportement de ma part. Pour ce qui est des dérogations aux clauses du bail, le tribunal peut accorder une « période de probation » durant laquelle on pourrait remédier à la situation. Si la situation n’est pas résolue au terme du délai imparti, alors la résiliation du bail sera immédiate à la demande du propriétaire.

En cas de non défaut de ma part

Mon propriétaire peut-il m’obliger à quitter mon logement si j’ai toujours payé mon loyer et toujours respecté les clauses du bail ? Et bien sachez qu’il existe des circonstances qui lui permettraient d’avoir ce droit. En effet, selon la loi, deux cas spécifiques lui permettraient de reprendre son logement, même en ayant été un locataire exempt de tout reproche.

Le premier cas est la reprise « personnelle ». La loi autorise le propriétaire à récupérer son bien immobilier mis en location afin d’y habiter lui-même, ou d’en faire profiter l’un de ses proches (parents, enfants ou autre proche dont il est le principal soutien financier). Ce cas de figure n’est toutefois uniquement valable que si le propriétaire n’a aucun autre logement similaire disponible.

Pour le deuxième cas, le propriétaire est autorisé par la loi à exiger le départ du locataire à la fin du bail s’il projette d’agrandir, de subdiviser ou de modifier la destination de l’immeuble. Par exemple, mon propriétaire pourrait me demander de quitter mon logement s’il souhaite que son immeuble soit transformé en espaces commerciaux. Ainsi, il existe des circonstances qui permettraient à mon propriétaire de m’évincer, malgré le droit sacré au maintien des lieux.

Les obligations du propriétaire

En tant que locataire, je suis tout de même protégé par la loi, et le propriétaire est dans l’obligation de respecter plusieurs procédures avant de me demander de quitter mon logement. Il ne peut par exemple pas se contenter de me notifier de sa requête par simple courrier, mail ou texto, mais devra me remettre directement un avis contre récépissé, ou m’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le propriétaire est également dans l’obligation de m’avertir suffisamment à l’avance s’il souhaite résilier le bail. Le cas échéant, le contrat de location sera reconduit tacitement. Le préavis à respecter est de trois mois pour une location meublée, et de six mois pour un logement vide. Une fois ce délai dépassé, il sera en droit d’engager une procédure d’expulsion pour m’obliger à quitter les lieux.

Un logement peut tout à fait être aménagé par un locataire, mais il faut toutefois que le propriétaire donne son accord. Par conséquent, il se peut que ce dernier s’oppose aux travaux d’aménagement que le locataire souhaite réaliser. Alors qu’en est-il pour la pose de parquet dans l’appartement ? Peut-on prendre directement l’initiative de le faire en tant que locataire ?

Peut-on mettre du parquet dans l’appartement que l’on loue ?

Nous ne sommes pas tous friands des moquettes, soit pour des raisons esthétiques, soit pour des raisons de santé. En effet, ce revêtement ne convient pas aux personnes souffrant d’allergies, à cause du fait qu’il accumule la poussière ainsi que les acariens. Mais si on n’aime pas la moquette qui se trouve dans l’appartement que l’on loue, a-t-on le droit de la remplacer par du parquet ?

Et bien il est dit qu’un locataire a le droit d’aménager l’appartement comme il le veut, à condition toutefois que l’aménagement réalisé ne transforme pas totalement le logement. Parmi les travaux ne constituant pas une transformation du logement, on peut citer le changement de couleur des murs de la salle de bain, ou le remplacement du papier peint de la chambre. En revanche, la pose de parquet dans l’appartement pour remplacer le revêtement d’origine est considérée comme étant une transformation du logement.

Il est également important de préciser que tous les travaux qu’un locataire souhaite réaliser doivent au préalable être soumis à l’accord du propriétaire-bailleur. Il s’agit là d’une condition obligatoire pour que les travaux se fassent. Dans le cas où le locataire aurait réalisé des travaux de pose de parquet dans l’appartement sans avoir demandé l’autorisation au propriétaire, ce dernier sera en droit de lui demander de quitter le logement, et d’exiger qu’il le remettre dans son état initial. Le propriétaire serait même en droit de poursuivre le locataire en justice.

A qui revient la prise en charge des travaux réalisés ?

On peut se demander qui doit prendre en charge financièrement les travaux dans le cadre d’une location. Cette prise en charge dépend de la raison de la réalisation de ces travaux. S’ils sont motivés par la vétusté du logement, alors il appartiendra au propriétaire d’assumer les frais, étant donné qu’il a pour responsabilité de proposer un appartement décent à son locataire. C’est donc à lui de prendre en charge les travaux permettant de résoudre les problèmes liés à l’humidité, à la ventilation et aux installations d’électricité et de gaz. C’est également au propriétaire d’assumer les frais de remplacement des équipements coûteux comme le radiateur ou la chaudière.

En revanche, le propriétaire n’a pas à payer les travaux en cas de dégradation ou de mauvais entretien de l’appartement par le locataire. La prise en charge de ces travaux reviendra donc au locataire. C’est également le cas pour la réalisation de travaux d’amélioration à l’initiative du propriétaire. Parmi ces travaux d’amélioration, on peut citer en exemple l’amélioration du vitrage (en posant du double-vitrage pour insonoriser l’appartement par exemple), ou le remplacement du revêtement de sol par du parquet. Ainsi, si un locataire souhaite mettre du parquet dans l’appartement qu’il loue, il devra non seulement demander l’autorisation à son propriétaire, mais il devra également assumer lui-même tous les frais liés aux travaux à effectuer.